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从王健林为万达广场的选址方法,给实体企业老板投资项目选址的建议。

关键字:【选址论证报告,项目选址论证报告,项目选址,】 2018-03-07 16:10

  一个动则过亿小则千万的投资项目,要落地实属不易,因为涉及到的事务实在太多。单拿项目投资选址来说,就是门巨大的学问,涉及了规划、土地、水利、环保、电力、审批等百余项问题,稍有不慎项目一旦落地,只能傻眼。要么是项目建完了水、电、路等配套没有落实,要么是一动土下面是电缆,更有挖到文物的也多见,可别高兴,文物上交不说,挖掘耽误的工期让你有苦难言。

  当今中国论项目选址最牛的要属万达集团。万达广场就是城市中心的商业模式,为地方带来了税收与就业,项目形成的虹吸效应拉动了周边商业地价,使得各地方政府千方百计到万达引资,生怕没有万达广场丢了城市的脸。比起投资个项目满世界选址、各地工业园区跑的其他企业实在是幸福。那么万达项目选址是怎么做的呢?

  一、用问答的方式排除风险

  在王健林写的《万达哲学》一书中是这样描述的:“风险控制是企业管理的重中之重,特别是对中型以上的企业,如果不懂得风险控制,企业是不可能发展的,不可能快速发展。控制风险首先是决策风险,万达要上项目的时候,前期是有博弈的。我们的发展部门专门选定发展项目做策划,还有投资部和成本控制部门进行博弈、拷问,看行还是不行,达成一致才写分析报告。万达这些年发展出了格式,设计出50问(最早是100问,后来合并成50问)。要求报告中对这50个问题都必须做出回答,而且必须提出数据支持。到了决策层,他们提出的项目,比方说50个,我们每年只能上20个。怎么选?我们根据哪个城市大、哪个项目好,选择排在前头的”。不愧是首富,精心化管理做的相当好。

  二、设立制度,可操作性强

  在项目选址前,设立制度对项目选址涉及到的方方面面进行细化,并且安排专人现场背靠背核实。在书中这样进行了表述“比如万达商业地产投资制度,10年前我们就把投资中可能遇到的各种问题编成商业地产投资100问,5年前合并成商业地产投资50问。这50个问题涉及土地、配套、地下、规划、税费等方方面面。万达去一个地方发展项目,要求把这50个问题全部搞清楚,比如土地是否七通一平、地下有没有障碍物、配套全不全、当地的建设成本如何、人工成本多少等等。而且必须用数字回答,不能说个大概。所有数字我们要求用投资项目半径三公里内的其他项目做参照,如果周边没有参照项目,可以访谈政府官员,访谈要求两人以上一起进行,规定得非常细。这50个问题搞明白,一个项目能不能上就基本清楚了。更重要的是,谁都可以操作,新人来到万达发展部门,给他一本制度,就知道怎么干”。

  三、欲速则不达

  在中国因为GDP考核的问题,少数地方当权者对待项目投资,都是巴不得今天见面,明天开工,年底完工。更有鼓励未批先建,边批边建,搞个重点工程的名号,看似开了绿灯,但项目涉及到的问题没有认真梳理清楚,给投资带来巨大风险。磨刀不误砍柴工,做好项目投资前的选址论证、经济评价、投资分析工作至关重要。

  在中国,除了一些大中型企业有专门的项目前期工作负责人员,一般小企业没有这类专业人员,都是老板亲自抓,要么是临时凑拢班子,难免出现百密一疏。尤其在项目选址决策上有着很大的风险,一旦决策失误,可能会造成巨大的损失。轻者增加投资费用延期投产,重者面临项目搁浅,项目变成废铜烂铁。项目选址即由企业内部经济分析决策影响,又受外部生产要素及政策法规影响。虽然说到万达集团在万达广场的成功复制出地产行业的奇迹,但其投资的冰雪旅游度假项目,因项目选址位于国家级森林保护区范围这一个环保问题,在环保强压的政策背景下,数十亿投资打了水漂,

  所以项目选址论证,且行且严谨。
 

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